容积率大缩水 7月30日

容积率大缩水 7月30日

地理优势或引发激烈竞争

广西宝资通联行总裁秦枫认为,受调控政策影响,开发商疯狂拿地的情景已很难再现,再次产生“地王”的可能性很小。此次出让,该地块的成交价很可能不到原来的一半。

7月30日,南宁市国土部门发出了今年第24期国有建设用地使用权公开出让公告,金浦路“地王”名列其中。出让公告显示,金浦路地块此次出让的编号为gc2012-052,面积微降到了18.166亩,起始价也下调为1583万元/亩。引人关注的是,该地块的规划容积率和建筑密度均出现了大幅下降,这两项关键数据与建筑物的高度和总建筑面积息息相关。规划容积率从≤11.76降到>3且≤5,规划建筑密度从>40%且≤45%降到大于22%且≤32%,均大幅“缩水”,新的规划容积率上限还不及原来的“对折”。

2010年初,南宁的高档住宅均价在9000元/平方米左右。金浦路地块楼面地价11033元/平方米,即便不考虑“地王”光环带来的溢价,建成后的销售单价也必须在15000元/平方米以上才不亏本。如此高的价格,让不少业内人士对“地王”的前景表示担忧,当年6月开始,不断有“开发商退地”的消息在流传。但同年7月,南宁规划部门公布了金浦路“地王”概念设计备选方案,3个设计方案均超过88层。

突然停工引各方猜测

位于南宁市金浦路141-1号的地块,曾在2010年3月以15.9亿元的“天价”成交,成为南宁“地王”。但两年多的时间过去了,该地块上却没有建起任何建筑物。近日,南宁市国土部门发出了今年第24期国有建设用地使用权公开出让公告,该地块赫然在列。昔日“地王”缘何沦落为“回锅地”?此次公开出让的相关情况如何?记者进行了走访。

南宁市博慧房地产置业有限公司总经理詹宇认为,金浦路地块的位置相当优越,非常适于开发商用物业,且根据规划,90%的建筑面积都可用做商务金融和批发零售。容积率大幅调低后,建筑高度会随之下降,成交价格也会降低不少。目前,此类位置优越的商业用地在南宁较稀缺,可能会引发荣和、盛天、汇东等多家开发商竞争。

据附近居民沈女士回忆,当年4月,打桩机、挖掘机等大型工程机械就开进了现场,每天都在施工。但到了2011年初,现场施工突然全部停止了,停工时基坑已经挖了约8米深。

同时,出让公告显示,该地块商务金融(办公)建筑面积占总建筑面积的比例应控制在55%~60%,批发零售(商业)建筑面积占总建筑面积的比例控制在25%~30%,其余为城镇住宅(居住)。90平方米以下的住宅建筑面积占总住宅建筑面积不少于40%。以上三项数据与前一次出让时相同,但此次出让取消了对建筑物高度方面的限定。

2010年3月10日,地块编号为gc2010-003的金浦路141-1地块,在当年南宁市第一期国有建设用地使用权公开出让拍卖会上登场,地块面积为18.405亩。

当天上午,gc2010-003地块以1953万元/亩的价格起拍,两名竞买人迅速将价格抬上了8000万元/亩。最后,广西某投资有限公司(以下简称“a公司”)以8650万元/亩的单价将该地块收入囊中。以此单价计算,金浦路地块成交总价约15.9亿元,楼面地价高达11033元/平方米。这两项数据均创下我区土地出让纪录,成为当之无愧的“地王”。时任华远地产董事长的任志强得知此消息后在微博上表示,不知道这“应报喜还是报忧”,soho中国董事长潘石屹惊呼“疯了”,并警告“这样的地价危险”。

再次出让,容积率大缩水

拍卖会开始之前,该地块已在地产界掀起波澜:根据之前发布的出让公告,该地块规划容积率≤11.76,且必须建成300米以上的超高层建筑。当时,全区最高的建筑是南宁的地王大厦,高276米,这意味着金浦路地块的建筑物铁定要成为区内最高楼。同时,该地块位于埌东cbd范围内,与民歌湖、南宁国际会展中心为邻,地理位置优越。

据了解,此次出让的方式目前尚未确定,将根据竞买人的数量来确定。有3家(含)以上竞买人的地块,将以拍卖方式出让,竞买人不足3家或拍卖现场无人应价的地块,自动转为挂牌出让。

对于停工和地块被收回的原因,相关部门并未公布,a公司也不愿多说。业内有三种说法:一是a公司资金周转出现问题,无法按时缴清土地出让金,地块被国土部门收回;二是去年初南宁房地产“限购”政策出台,a公司看大势不好,“地王”成了“烫手山芋”,想办法退掉了该地块;三是该地块的规划被相关部门做了调整,已不能再建超高层建筑,a公司只好退地。

楼面地价超万元的“地王”

今年以来,南宁的土地成交价格较平稳。7月底的今年第二次土地拍卖会上,壮锦白沙路口西北侧的土地还因无人举牌而流拍,开发商拿地显得非常谨慎。业内人士认为,虽然房地产调控政策仍未放松,但金浦路地块凭借优越的地理位置等优势,仍有可能引发激烈竞争,但再次产生“地王”不太可能。

今年8月1日下午,记者在金浦路看到,141-1号地块周围建有约2米高的围墙。登上附近一栋居民楼,可看到墙内杂草丛生,西侧的基坑内积满雨水,一男一女正在地块中间的土地上给自种的蔬菜浇水,现场没有任何施工设备。

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